Immobilien gehören zu den beliebtesten Anlageformen. Nicht nur, weil man damit einen stabilen Wert für Generationen schafft, sondern auch, weil ein Eigenheim zu besitzen, für viele Menschen mit einem Gefühl der Sicherheit einhergeht. In Betongold zu investieren, ist auf mehreren Ebene eine gute Idee. Doch wie geht man vor, wenn man ein Haus in Österreich kaufen möchte? Wir haben die wichtigsten Schritte für alle zusammengestellt, die zum ersten Mal eine Immobilie erwerben.
Immobilien suchen
Der erste Schritt besteht natürlich darin, eine passende Immobilie zu finden. Entweder, man begibt sich selbst auf die Suche, oder man beauftragt einen Makler. Für beide Arten der Immobilienrecherche ist es relevant, die eigenen Kriterien gut zu definieren. Ort, Größe, Special Features und Preis vorab einzugrenzen, hilft enorm. Beauftragt man einen Makler mit der Suche, erhält dieser im Erfolgsfall eine Vermittlungsgebühr. Makler dürfen nur für die Beauftragung allein kein Honorar verrechnen. Remax, Willhaben, ImmoScout, ImmoStandard und Co. sind gute Plattformen für alle, die selbst stöbern möchten.
Kauf über Makler oder Privatkauf?
Ein Makler oder eine Maklerin darf ab einem Kaufpreis über 48.448,51 Euro maximal 3 % des Kaufpreises zzgl. 20 % Umsatzsteuer, also gesamt 3,6 % brutto pro Vertragspartei Vermittlungsgebühr in Rechnung stellen. Handelt es sich um Doppelmaklerschaft, wie in Österreich üblich, müssen sowohl die verkaufende als auch die kaufende Partei bezahlen. Die meisten Immobilien werden in Österreich über Vermittelnde angeboten, es gibt selten die Gelegenheit, die Kosten dafür zu sparen.
Ob sich das überhaupt lohnt, ist ohnehin eine Glaubensfrage. Wer in Österreich als immobilienvermittelnde Person tätig ist, ist von Gesetzes wegen dazu verpflichtet, die kaufende Partei auf Mängel und Schäden, zum Beispiel Schimmelbefall, Lärmbelästigung oder Ähnliches aufmerksam zu machen. Er muss sich zwar nicht als bausachverständig erweisen oder betätigen, darf aber auch nichts verschleiern. In der Regel kennt diese Person den Markt der Umgebung ganz gut, kann also Werte seriös einschätzen. Und es ist immer gut, eine vermittelnde Stelle zwischen (natürlich emotional involvierten) Verkaufenden und sich selbst als kaufende Instanz zu haben.
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Besichtigung
Ist die Traum-Immobilie gefunden, wird ein Besichtigungstermin vereinbart. Beim ersten Anschauen geht es vor allem darum, ob die Key Features passen: Größe, Raumaufteilung, Lage. Sind alle Musts erfüllt, kann ein zweiter Besichtigungstermin erfolgen. Bei dem kann auch eine vom Kaufenden beauftragte bausachverständige Person mitkommen. Schließlich möchte niemand die Katze im Sack kaufen und wissen, welche Optionen eine bestimmte Immobilie auch hinsichtlich Umbau, Ausbau und Co. bietet.
Finanzierungszusage
Die wenigsten Menschen, die sich ein Eigenheim anschaffen, haben die 2.836 Euro, die durchschnittlich in Österreich pro Quadratmeter Eigenheim anfallen, auf dem Sparbuch liegen. Sie benötigen in der Regel eine Finanzierung durch ein Kreditinstitut. Nun könnte man sich selbst auf die Suche machen und jede Menge Angebote miteinander vergleichen. Heißt: Banktermine ausmachen, Angebote einholen, ausrechnen, welche langfristig die günstigsten Konditionen bietet.
Oder man wendet sich an einen Finanzierungsexperten. Wir haben sehr gute Erfahrungen mit Infina gemacht: Zwei Zoom Calls, einige Formulare und schon kümmert sich jemand mit viel Herzblut darum, die besten Kreditkonditionen auszuhandeln. Bezahlt wird der übrigens im Erfolgsfall von der Bank, bei der der Kredit aufgenommen wird. Weil die gewährte Kreditsumme auch davon abhängt, wie die Bank die Immobilie bewertet, ist es nicht sehr sinnvoll, ohne konkrete Kaufabsicht bereits Finanzierungszusagen einzuholen.
Angebotsabgabe
Läuft der Kauf über eine immobilienvermittelnde Instanz, gibt die kaufinteressierte Person schließlich ihr Angebot ab. Das kann unter dem geforderten Preis liegen. Gibt es mehrere Menschen, die sich für eine konkrete Immobilie interessieren, kann der Makler oder die Maklerin um ein Nachbessern des Angebots bitten. Die verkaufenden Parteien sind nicht dazu verpflichtet, das Angebot anzunehmen. Sie können es auch ohne Angabe von Gründen ablehnen. Das Angebot enthält normalerweise eine Frist, innerhalb der beide Parteien noch zurücktreten können.
Kaufvertrag unterschreiben
Wenn innerhalb der Frist niemand von Kauf bzw. Verkauf zurücktritt, ist das Angebot bindend. Dann geht’s ab zum Notar. Die Wahl, welcher die Vertragsabwicklung übernimmt, obliegt der kaufenden Partei. Der Notariatsakt ist an sich schnell erledigt. Er sollte idealerweise in sehr nahem zeitlichen Zusammenhang, am besten am selben Tag, wie die Unterfertigung des Kreditvertrags erfolgen. Unbedingt genau zuhören – im Vertrag wird festgehalten, wie (zB. besenrein) und wann die Übergabe der Immobilie erfolgt.
Kreditvertrag unterschreiben
Mit der Unterschrift des Kreditvertrags erfolgt die Auszahlung des Kaufpreises auf das Treuhandkonto der Notratiatsbank. Erst, wenn das Geld eingelangt ist, nimmt der weitere Prozess seinen Lauf. Der verkaufenden Partei wird das Geld aufs Konto ausbezahlt, sobald die Immobilie formal ins Eigentum der kaufenden Person übergegangen ist. Die Eintragung ins Grundbuch ist die Bestätigung, dass der Prozess einwandfrei erledigt wurde.
Übergabe der Immobilie
Die Schlüsselübergabe erfolgt direkt vor Ort. Denn dann werden die Zählerstände abgelesen, die Anzahl der Schlüssel wird dokumentiert, es gibt noch eine gemeinsame Begehung. Idealerweise erhält man in diesem Schritt von den Verkaufenden noch sinnvolle Hinweise, zum Beispiel wie man die Heizung in Gang bringt, wie die elektrischen Rollläden funktionieren und wo die Zugänge zum Rauchfangkehren sind. In Österreich vergehen übrigens im Schnitt 6 bis 12 Wochen von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe, je nachdem, wie schnell sich alle Parteien einig sind und eine Finanzierungszusage erfolgt.
